Öffentliches Baurecht
Expertenberatung für Bauvorhaben und Genehmigungen
Im Bereich des öffentlichen Baurechts betreuen wir Investoren, Bauherrn, Unternehmen, Gemeinden und Körperschaften des öffentlichen Rechts bei rechtlichen Problemstellungen wie etwa:
- der Vorbereitung und Durchführung von Baugenehmigungsverfahren und Nutzungsänderungen,
- dem Vorgehen gegen abgelehnte Bauanträge und Auflagen,
- dem Abschluss von Erschließungsverträgen und städtebaulichen Verträgen,
- erteilten Baustopps,
- Bauvorbescheidverfahren und negativen Vorbescheiden,
- Nutzungsuntersagung,
- Beseitigungsverfügung,
- Nachbarrechtsverletzung,
- Auflagen im Brandschutz,
- Beachtung von Geschossflächen, Abstandsflächen und überbaubaren Flächen.
Ihr Ansprechpartner
Jörn Bucksch
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Informationen
Was Bauherren wissen müssen
Gebäude und Bauvorhaben betreffen viele Menschen über einen langen Zeitraum und es geht zumeist um viel Geld. Wenn Privatpersonen, Bauunternehmen, Vorhabenträger oder die öffentliche Hand bauen, gibt es viele rechtliche Fragen zu beachten. Wer nicht rechtzeitig Klarheit schafft, riskiert hohe Kosten. Mit einem Fachanwalt für Baurecht können Bauherren zu verschiedenen Phasen im Bauprozess Zeit und Geld sparen.
Das Baurecht regelt alle Fragen, die mit der Planung, der Errichtung und der Veränderung von Grundstücken, Gebäuden, Außenanlagen und dem Abriss von baulichen Anlagen zu tun haben. Seine Ursprünge liegen schon in der Antike. Wie damals sorgt auch das moderne Baurecht für Sicherheit im öffentlichen Raum.
Die Grundfrage im öffentlichen Baurecht lautet: Was darf wo in welcher Form gebaut werden? Dabei wird die Baufreiheit des Einzelnen gegen das öffentliche Interesse abgewogen. Grundsätzlich darf ein Eigentümer von Grund und Boden darauf Gebäude errichten. Es gibt dafür allerdings zahlreiche Einschränkungen, da die meisten Bauvorhaben auf viele Weisen auch die Interessen und Rechte Dritter berühren, z. B. in Bezug auf Abstandsflächen. Das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht müssen generell beachtet werden.
Unterschieden wird zwischen öffentlichem und privatem Baurecht.
- Das öffentliche Baurecht findet als Bauordnungs- und Bauaufsichtsrecht vor allem in den Bauordnungen der Bundesländer und im Baugesetzbuch als Bundesrecht Ausdruck. Es regelt zum einen die Planungs- und Genehmigungsprozesse für einzelne Bauvorhaben. Zum anderen bildet es zusammen mit dem Bauplanungsrecht, dem Bauordnungsrecht und dem Städtebaurecht die Basis für die bauliche Gestaltung und Steuerung der Stadtentwicklung. Auf Grundlage der Baunutzungsverordnungen geben Bauleitpläne, Flächennutzungspläne und Bebauungspläne vor, welche Flächen auf welche Weise und zu welchen Zwecken bebaut und genutzt werden dürfen.
- Das private Baurecht regelt das Verhältnis zwischen dem Bauherrn und dem ausführenden Vertragspartner, zwischen Auftraggebern und Auftragnehmern. Ein wichtiger Inhalt ist der Bauvertrag.
Andere Rechtsgebiete stehen im engen Verhältnis zum Baurecht, dazu gehören unter anderem das Architektenrecht, die Makler- und Bauträgerverordnung, das Denkmalschutzrecht, Naturschutzrecht, Brandschutzrecht, die Gesetze und Verordnungen zur Energieeffizienz im Gebäudesektor, das Wohneigentumsgesetz, das Immobilienrecht und das Nachbarschaftsrecht.
Schwarzbau und fehlende Baugenehmigung
Der Bau ohne Baugenehmigung kann dazu führen, dass ein bestehendes Gebäude wieder abgerissen werden muss. Häufiger kommt es vor, dass kleinere Umbauten im besten Gewissen vorgenommen werden und dennoch eine Verletzung des Baurechts darstellen. Als Schwarzbau wird auch angesehen, wenn Bauherr und Bauunternehmen eine rechtswidrige Absprache treffen, die Mehrwertsteuer zu verkürzen. In diesem Fall hat der Bauherr in der Regel keinerlei Gewährleistungsansprüche und das Bauunternehmen in der Regel keinen Anspruch auf Werklohn. Mit der Hilfe eines kompetenten Fachanwalts für Baurecht haben Bauherren bessere Chancen, eine nachträgliche Baugenehmigung oder Bestandsschutz zu erhalten.
Unser Tipp: Lassen Sie Ihre Ansprüche rechtssicher bewerten!
Frühzeitige Rechtsberatung spart Kosten!
Grundsätzlich sollten Bauherren Fragen, Konflikte und Unklarheiten nicht auf die leichte Schulter nehmen. Durch die frühzeitige Konsultierung eines Rechtsanwalts für Baurecht lassen sich teure Folgen oft vermeiden.
Ihr Fachanwaltszentrum Bucksch | Zimmermann steht Ihnen bei allen Problemen und Fragen rund um das Thema Baurecht unterstützend zur Seite.
Kontaktieren Sie jetzt Ihren Fachanwalt für Baurecht in Ludwigsfelde.
Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
Baurechtliche Anwendungsfälle
Typische Anwendungsfälle im Baurecht
Ein Rechtsanwalt für Baurecht sollte in allen Etappen eines Bauvorhabens bereits präventiv einbezogen werden. Ansonsten geschieht das in der Regel dann, wenn es zu Fällen von Rechtsstreitigkeiten kommt. Die nachfolgend beschriebenen Fälle treten besonders häufig auf.
Die Bauplanung ist auch bei erhaltener Baugenehmigung nicht zwingend frei von Mängeln. Die stellen sich ohne sachverständigen Blick allerdings oft erst im fortgeschrittenen Bauprozess heraus. Häufig entstehen hohe Kosten und Verzögerungen, wenn Pläne geändert, ergänzt oder korrigiert werden müssen. Besonders schlecht ist es, wenn bereits nach fehlerhaften Planungen gebaut wurde. Hier hilft der Anwalt für Baurecht dem Bauherrn dabei, vertragliche Ansprüche zu verteidigen.
Risse im Außenputz, Innenputz oder Mauerwerk, fehlerhafte Wärmedämmung, undichte Keller, falsche Dehnungsfugen im Estrich, mangelhafte Abdichtung des Baukörpers, fehlerhaftes Dach, falsches Gefälle bei Pflasterarbeiten, ungenügende Elektrik, gerissene Fliesen, falsche Lärmschutzwerte der Fenster u. s. w. – Baumängel können die Freude an der baulichen Anlage empfindlich dämpfen.
Ob kleinere Fehler oder echter Baupfusch – die Schritte und Fristen bei einer Mängelrüge sind im Baurecht klar geregelt, auch alle Arten von Ersatzansprüchen. Die Durchsetzung dieser Ansprüche muss aber präzise vorbereitet sein. Ihr Rechtsanwalt für Baurecht ist ein wichtiger Partner und unterstützt Sie dabei, eventuelle Nachteile abzuwenden.
Für weitere Fragen zu Ihrem Recht bei Baumängeln kontaktieren Sie uns bitte telefonisch unter 033 78 85 77 90 oder über das Kontaktformular.
Unsere Rechtsanwälte sind in Ludwigsfelde für Sie da und helfen gern weiter!
Das Baurecht in den Etappen des Bauprozesses
Ein Bauvorhaben ist ein streng regulierter Prozess. Vom Vertragsschluss bis zur Bauabnahme gibt es klare Vorgaben und Punkte, die Bauherren aus rechtlicher Hinsicht beachten müssen. Auch Bestandsgebäude sind in vielen Punkten vom Baurecht betroffen.
Unser Tipp: Lassen Sie Ihren Bauprozess von einem erfahrenen Rechtsanwalt und Fachanwalt für Baurecht begleiten. Dies erspart Ihnen in vielen Fällen Ärger, Stress und Geld.
Wenn ein Bauherr Grundstück und Finanzierung gesichert hat, kann das eigentliche Bauvorhaben beginnen. Grundsätzliche Entscheidungen sind schon gefallen, weil der Finanzrahmen sonst nicht absehbar wäre.
Wer mit Bauträger oder einem Generalbauunternehmen baut, hat nur wenig Aufwand, weil die gesamte Verantwortung beim Dienstleister liegt. Ein vom Architekten geplantes Bauvorhaben mit der Einzelbeauftragungen aller einzelnen Gewerke stellt hingegen mehr Anforderungen: Der Bauherr muss gemeinsam mit dem Architekten alle Vorgaben des Bebauungsplans beachten. Das Baugrundstück muss generell auf seine Eignung und auch auf bestehende Lasten wie Wegerechte oder Abstandsflächenübernamen geprüft werden. Es gibt in diesem Fall für den Bauherrn keinen Vertragsverpflichteten aus einer Hand.
Bei Unstimmigkeiten hilft Ihnen auch in dieser Phase ein Rechtsanwalt für Baurecht, den Planungsprozess rechtlich zu gestalten und im Fall von Planungsfehlern für klare Haftungsverhältnisse zu sorgen und auch mit jedem einzelnen Bauunternehmen die vereinbarten Leistungsbestandteile, Ausführungsfristen usw. einzuhalten. Besonders wichtig ist in diesem Zusammenhang die Prüfung des Bauvertrags, damit unwirksame und nachteilige Klauseln frühzeitig erkannt werden.
Nur in wenigen Ausnahmen benötigt ein Bauvorhaben keine Baugenehmigung. Dies gilt beispielsweise regional für kleine und einfache Gebäude, meist Nebengebäude und Strukturen. Selbst ein Gartenhaus, Carport oder die überdachte Terrasse sind in vielen Bundesländern ab einer bestimmten Größe zumeist genehmigungspflichtig.
Die Prüfung der grundsätzlichen Genehmigungsfähigkeit erfolgt per Bauvoranfrage, für die Baugenehmigung wird ein Bauantrag mit notwendigen Dokumenten wie Bauzeichnung, Gebäudebeschreibung und Lageplan (Bauvorlagen gemäß Bauvorlagenverordnung) gestellt.
Falls der Vorbescheid oder die Baugenehmigung verweigert wird, ist ein spezialisierter Anwalt für Baurecht der richtige Partner: Der Fachanwalt versucht nach rechtzeitigem Einspruch gemeinsam mit der Bauaufsichtsbehörde eine Lösung für Sie zu finden.
Jeder Baufortschritt kann Anlass für Änderungen und Anpassungen bieten und natürlich können hierbei Fehler und Mängel auftreten. Gerade weniger erfahrene Bauherren haben meist Schwierigkeiten, ihre vertraglichen Ansprüche rechtzeitig geltend zu machen.
Ein sehr wichtiger Moment im Bauprozess ist die Abnahme der Bauleistungen. Mit der Überführung in die Nutzung beginnt der Gewährleistungszeitraum. Das Baurecht ermöglicht auch bei später zu Tage tretenden Mängeln noch Ansprüche, jedoch ist es wesentlich besser, bereits vor der Abnahme eventuelle Mängel zu erkennen und zu beanstanden. Auf jeden Fall sollten Sie sich bei der Bauabnahme alle erkennbaren Mängel vorbehalten und auch eine mögliche Vertragsstrafe wegen einer Bauzeitverzögerung. Im Zweifel sollte der Bauherr daher unbedingt einen Sachverständigen hinzuziehen. Bei rechtlichen Uneinigkeiten hilft auch hier der Fachanwalt für Baurecht.
Haben Sie noch Fragen zu Thema Baumängel und Bauabnahme? Ihre Fachanwaltskanzlei Burazi & Riedel steht Ihnen gern beratend und unterstützend mit einem spezialisierten Rechtsanwalt für das Baurecht zur Seite.
Auch der Gebäudebestand ist in vieler Hinsicht vom Baurecht betroffen. Zum Beispiel, wenn bei Renovierung und Sanierung Maßnahmen zur Erhöhung der Energieeffizienz vorgeschrieben sind. Auch der Umgang mit denkmalgeschützter Bausubstanz oder der Brandschutz sind im Baurecht genauestens geregelt. Es ist der Bestandsschutz zu beachten.
